Na początku lat 90., wraz z rozwojem przedsiębiorstw deweloperskich oraz prywatyzacji lokali należących między innymi do gmin i przedsiębiorstw państwowych, wzrastała liczba budynków należących do wielu właścicieli (czasami kilkudziesięciu), co w konsekwencji prowadziło do problemów związanych z zarządzaniem tego typu nieruchomościami. Dlatego też z czasem niezbędne stało się wprowadzenie nowych uregulowań prawnych. Z początkiem stycznia 1995 roku weszła w życie ustawa o własności lokali, która wprowadziła na rynek pojęcie wspólnoty mieszkaniowej (ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali) – określająca zasady ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali, prawa i obowiązki właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną.
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali (mieszkalnych i użytkowych) w danym budynku. Z chwilą zakupu lokalu mieszkalnego stają się oni członkami tej wspólnoty. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie wymaga szczególnych czynności prawnych poza tymi, które związane są bezpośrednio z ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu. Od tej chwili członkowie wspólnoty zobowiązani są do podejmowania uchwał i uczestniczenia w zarządzaniu mieniem wspólnym.
Wspólnota może nabywać prawa, pozywać i być pozywana oraz zaciągać zobowiązania. Za zaciągnięte zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast odpowiedzialność każdego właściciela lokalu mieszkalnego czy użytkowego uzależniona jest od jego procentowego udziału w powierzchni części wspólnej. Wspólnota może zawierać umowy cywilnoprawne, w tym również dotyczące ubezpieczeń majątkowych. Co ważne, każdy członek wspólnoty mieszkaniowej (czyli właściciel lokalu) ma wpływ na jej funkcjonowanie i decydowanie w sprawach dotyczących części wspólnych nieruchomości.
Kto zarządza wspólnotą?
Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową różni się w zależności od liczby lokali w budynku wspólnoty. Jeśli liczba lokali w budynku nie jest większa niż trzy (tzw. mała wspólnota), to do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (wspomniana wcześniej ustawa o własności lokali art. 19). Natomiast jeśli liczba lokali w budynku jest większa niż trzy (tzw. duża wspólnota), to właściciele lokali w myśl obowiązujących przepisów prawa (art. 20 u.w.l.) są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele mogą w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że największy wpływ na sposób zarządu będą mieli pierwsi nabywcy lokali (np. od dewelopera), ponieważ ustalony sposób zarządu wiąże każdego kolejnego nabywcę lokalu. W późniejszym czasie może on oczywiście zostać zmieniony uchwałą właścicieli lokali, ale uchwała ta wymaga zaprotokołowania przez notariusza.
Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. Zazwyczaj są to osoby wybierane spośród właścicieli lokali, ale zdarza się, że są to również osoby spoza danej wspólnoty. Wybór zarządu jest bardzo istotną kwestią, gdyż zarząd ma duży wpływ na prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd działa w imieniu wspólnoty mieszkaniowej – kieruje bieżącymi sprawami i reprezentuje ją zarówno na zewnątrz, jak i w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (np. zwołuje zebrania, monitoruje wpłaty zaliczek, udziela informacji we wszelkich sprawach dotyczących funkcjonowania wspólnoty), nadzoruje czynności związane z utrzymaniem części wspólnych budynku, dbając o bezpieczeństwo mieszkańców. W gestii zarządu leży podpisywanie umów z dostawcami mediów, firmami remontowymi, ochroniarskimi czy sprzątającymi oraz reprezentowanie wspólnoty w przypadku spraw sądowych czy administracyjnych.
