W przypadku odpowiedzialności organizacyjnej chodzi, co do zasady, o należyte wykonywanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej, osiągnięcie zakładanego wyniku finansowego. W przypadku nieprawidłowej realizacji zadań członka (członków) zarządu można odwołać na mocy art. 20 u.w.l. Innym środkiem zaradczym w przypadku zarządu niewywiązującego się w sposób należyty ze swoich zadań, jest nieudzielenie absolutorium (brak akceptacji dla działań członków zarządu), co w konsekwencji może prowadzić do odwołania zarządu, a nawet odpowiedzialności odszkodowawczej za dotychczasowe jego działania.
W przypadku szkody wyrządzonej wspólnocie mieszkaniowej członkowie zarządu ponoszą odpowiedzialność odszkodowawczą zgodnie z art. 471 kodeksu cywilnego: dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Należy jednak pamiętać, że członkowie zarządu odpowiadają na zasadzie winy, co oznacza, że odpowiadają tylko wtedy, gdy szkoda powstała w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonywania obowiązków członka (członków) zarządu. Przed ewentualnymi roszczeniami członkowie zarządu mogą się zabezpieczyć, zawierając ubezpieczenie w zakresie odpowiedzialności cywilnej członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Jeśli wspólnota nie wybierze zarządu, może powstać tzw. zarząd powierzony, który polega na zleceniu obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wybranej firmie lub osobie trzeciej, z którą wspólnota zawrze następnie umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną.
Zarząd a zarządca
Trzeba pamiętać, że pozycja zarządu jako organu wspólnoty jest jednak zupełnie inna niż zarządcy. Z uwagi na to, że umocowanie zarządu wspólnoty wynika z art. 21 u.w.l. – zarząd wspólnoty zawsze działa za wspólnotę mieszkaniową. Z kolei zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., nie działa jako jej organ, ale jako podmiot umocowany do działania w imieniu wspólnoty, na jej rzecz i ze skutkiem dla niej.
Dlatego też niezwykle istotne dla członków wspólnoty jest, aby obowiązki zarządcy w umowie były jasno i dokładnie określone, a wybrany zarządca był podmiotem profesjonalnym, posiadającym doświadczenie w zakresie zarządzania. Warto na przykład wskazać w umowie, że zarządca ma obowiązek niezwłocznie powiadomić członków wspólnoty o zdarzeniu, które może spowodować szkodę w nieruchomości albo odpowiedzialność wspólnoty względem osób trzecich.
Funkcję zarządcy może pełnić przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami (osoba fizyczna prowadząca działalność lub osoba prawna), z którym wspólnota musi podpisać umowę o zarządzanie (umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności). Zgodnie z zapisami zaktualizowanej ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 1.09.2017 r., zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnego gospodarowania nieruchomością, a w szczególności właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Ponieważ wspólnota mieszkaniowa nie może funkcjonować bez zarządu, którego powołanie jest wymogiem prawnym, to zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali istnieje możliwość ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego w celu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej. W takim razie, w jakich sytuacjach możliwe jest ustanowienie zarządcy przymusowego? Przede wszystkim wtedy, gdy nie został powołany zarząd wspólnoty lub pomimo jego powołania organ ten nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną, w tym dopuszcza się zaniedbań w pełnieniu swoich obowiązków.
Co ważne, do złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego (w trybie art. 26 ust. 1 u.w.l.) uprawniony jest każdy właściciel lokalu. Wniosek taki należy wnieść do sądu rejonowego, wydziału cywilnego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, a sąd powołuje zarządcę przymusowego postanowieniem wydawanym w postępowaniu nieprocesowym. W takich sytuacjach ingerencja sądu w sprawy związane z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną ma na celu rozstrzygnięcie sytuacji konfliktowych lub przeciwdziałanie nieprawidłowościom w jego wykonywaniu. Ustanawiając zarządcę przymusowego, sąd określa jednocześnie zakres jego uprawnień i należne mu wynagrodzenie. Ważne jest to, że zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd nie jest przedstawicielem właścicieli lokali, lecz działa w imieniu własnym i na rachunek wspólnoty mieszkaniowej. Zarządca przymusowy może zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości wspólnej i przy tym są gospodarczo uzasadnione.
Co może ubezpieczyć wspólnota?
Jednym z istotnych zadań, jakie należą zarówno do członków zarządu, jak i do zarządcy nieruchomości, jest podjęcie decyzji o zawarciu umowy ubezpieczenia nieruchomości wspólnej, czyli tych części, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Do takich części wspólnych budynku zaliczamy między innymi dach, fundamenty, ściany konstrukcyjne i zewnętrzne budynku, klatki schodowe, korytarze, windy, instalacje, pomieszczenia techniczne, suszarnie strychy, rowerownie. UNIQA jako lider ubezpieczeń dla mieszkalnictwa oferuje szeroki, elastyczny zakres ubezpieczenia dostosowany do rzeczywistych potrzeb i oczekiwań wspólnot mieszkaniowych. Wśród wielu elementów i aspektów na które należy zwrócić uwagę przy kształtowaniu zakresu i warunków ubezpieczenia, na szczególną uwagę zasługuje właściwe określenie sumy ubezpieczenia budynku, tak by w przypadku szkody odszkodowanie wypłacone poszkodowanej wspólnocie mieszkaniowej pozwoliło na odtworzenie stanu budynku sprzed szkody.
Co w takim razie może i powinna ubezpieczyć wspólnota mieszkaniowa? Przede wszystkim wcześniej wspomniany majątek wspólny, ale również powinna zabezpieczyć swoje interesy, zawierając oprócz ubezpieczenia mienia, również ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej oraz dodatkowo ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Wśród najczęściej spotykanych błędów popełnianych przy ubezpieczeniu wspólnoty mieszkaniowej jest przede wszystkim niewłaściwa (zbyt niska) suma ubezpieczenia, która stanowi górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela, niewystarczająca na pokrycie poniesionych strat w wyniku zdarzenia losowego oraz pominięcie w ubezpieczeniu niektórych elementów mienia, które stanowią nieruchomość wspólną. Dobre ubezpieczenie pomoże rozwiązać wspólnocie wiele problemów w przypadku szkody.
